Residente in Italia, immobile in Albania. Dove pago le tasse?

Guida completa alla dichiarazione degli immobili all’estero con focus sul Trattato Italia–Albania contro la doppia imposizione. Ciò che devi sapere.

L’interesse crescente per gli immobili all’estero – sia come investimento sia come seconda casa – porta molti residenti italiani a confrontarsi con regole fiscali complesse. Oltre agli obblighi dichiarativi previsti dal Fisco italiano tramite il Quadro RW, è essenziale considerare anche il Trattato per evitare la doppia imposizione tra Italia e Albania, che disciplina la tassazione dei redditi immobiliari e stabilisce chiaramente quali Stati hanno il diritto di tassare tali redditi. La corretta interpretazione delle norme italiane e di quelle convenzionali è decisiva per evitare sanzioni, ottimizzare le imposte e assicurare piena conformità.

Quali immobili devono essere dichiarati

Il monitoraggio fiscale italiano obbliga a dichiarare nel Quadro RW tutti gli immobili posseduti all’estero, senza eccezioni legate all’utilizzo o alla produzione di reddito. Sono inclusi non solo la piena proprietà, ma anche i diritti reali come usufrutto, uso o abitazione. Rientrano nelle regole italiane anche gli immobili esteri posseduti tramite entità giuridiche o fiduciari non residenti, nonché quelli concessi in affitto, utilizzati da terzi o lasciati vuoti.

Cosa prevede il Trattato Italia–Albania per i redditi degli immobili

Il Trattato bilaterale per evitare la doppia imposizione stabilisce regole chiare per la tassazione dei redditi immobiliari.
L’Articolo 6, paragrafo 1, afferma che:

“I redditi che un residente di uno Stato contraente ritrae da beni immobili situati nell’altro Stato contraente sono imponibili in detto altro Stato.”

Ciò significa che un contribuente residente in Italia che percepisce redditi da un immobile situato in Albania è soggetto a imposizione in Albania per gli stessi redditi.

Il paragrafo 3 dello stesso articolo precisa che:

“Le disposizioni del paragrafo 1 si applicano ai redditi derivanti dall’utilizzazione diretta, dalla locazione o dall’affitto, nonché da ogni altra forma di utilizzazione di beni immobili.”

Questo chiarisce che non rileva la modalità di sfruttamento del bene: sia che l’immobile venga affittato, utilizzato direttamente, messo a disposizione di terzi o sfruttato con altre modalità, lo Stato in cui si trova l’immobile – in questo caso l’Albania – ha diritto di tassare tali redditi.

Effetti del Trattato sulla tassazione italiana

Sebbene l’Albania abbia il diritto principale di tassare il reddito immobiliare, l’Italia richiede comunque che tali redditi vengano dichiarati. Tuttavia, per evitare la doppia imposizione, il contribuente può beneficiare del credito d’imposta per le imposte pagate in Albania. Questo meccanismo è previsto sia dal diritto interno italiano sia dal Trattato stesso e permette di neutralizzare la doppia tassazione economica. In altre parole, l’Italia tassa il reddito, ma riconosce in detrazione le imposte già versate in Albania, fino a concorrenza dell’imposta italiana dovuta.

Come determinare il valore dell’immobile da dichiarare

Il valore da indicare nel Quadro RW rappresenta la base per il calcolo dell’IVIE e varia in base alla modalità di acquisizione dell’immobile. In generale si considera il costo risultante dall’atto di acquisto, mentre in assenza di documentazione si fa riferimento al valore di mercato rilevabile nel Paese albanese. Per successioni o donazioni si utilizzano i valori indicati negli atti relativi. Una valutazione corretta è fondamentale per evitare errori nel monitoraggio fiscale.

IVIE: l’imposta patrimoniale sugli immobili all’estero

Gli immobili detenuti all’estero sono soggetti all’IVIE, l’imposta patrimoniale dovuta dai residenti italiani. L’aliquota ordinaria è dell’1,06% dal 2024, mentre per gli anni precedenti era dello 0,76%. L’IVIE non si applica all’abitazione principale (tranne categorie A/1, A/8 e A/9) e può essere ridotta tramite il credito per imposte patrimoniali pagate all’estero. Poiché l'Albania non applica un’imposta patrimoniale simile all’IVIE, spesso non sono disponibili crediti d’imposta patrimoniali da portare in compensazione, rendendo necessaria una corretta pianificazione fiscale.

L’Imposta patrimoniale albanese è pari allo 0.05% per immobili adibiti ad abitazione e dello 0.2% su immobili commerciali.

IRPEF sugli immobili locati in Albania

Se l’immobile situato in Albania è locato, il reddito percepito deve essere dichiarato anche in Italia nel Quadro RL come “altri redditi”. La tassazione avviene secondo le aliquote IRPEF progressive (dal 23% al 43%). Tuttavia, in virtù del Trattato Italia–Albania, il contribuente può detrarre dall’imposta italiana quella pagata in Albania, eliminando così la doppia imposizione. È importante ricordare che il regime della cedolare secca non si applica ai redditi immobiliari prodotti all’estero.

In Albania, l’Imposta sul reddito delle persone fisiche per i redditi da locazione immobiliare è del 15%.

Come compilare correttamente il Quadro RW

Il Quadro RW ha una funzione duplice: monitoraggio fiscale e determinazione dell’IVIE. Va compilato indicando il valore dell’immobile, la quota di possesso e il numero di mesi di detenzione. L’obbligo riguarda tutti i residenti fiscali italiani, anche chi presenta il Modello 730. Una compilazione corretta consente di adempiere alla normativa italiana in materia di attività finanziarie e patrimoniali estere.

Gestire gli immobili all’estero in modo consapevole

Dichiarare correttamente gli immobili situati in Albania significa combinare gli obblighi previsti dalla normativa italiana con quelli derivanti dal Trattato contro la doppia imposizione. L’Articolo 6 definisce chiaramente quale Stato ha la potestà impositiva sui redditi immobiliari, mentre il sistema fiscale italiano disciplina monitoraggio, IVIE e IRPEF residua. Una gestione accurata permette non solo di evitare sanzioni, ma anche di pianificare in modo efficiente il proprio patrimonio immobiliare internazionale.

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